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 Cambian los alquileres: qué deberán revisar propietarios e inquilinos si se aprueba la nueva Ley de Propiedad Privada

El Senado debate el proyecto impulsado por el oficialismo que reforma los procesos de desalojo. Qué otras cuestiones en vivienda se modificarán.

Quienes estén por firmar un contrato de alquiler deberán prestar mayor atención a la redacción de las cláusulas y a las obligaciones que asumen desde el inicio de la relación locativa si el Senado convierte en ley el proyecto de Propiedad Privada impulsado por el Gobierno nacional.

La iniciativa, que llega al recinto con modificaciones respecto del texto original, busca acelerar los procesos judiciales de desalojo, actualizar normas sobre expropiaciones, habilitar la digitalización de documentación en los Registros de la Propiedad y modificar aspectos de la denominada "Ley Pierri" para facilitar la regularización dominial.

Uno de los cambios más relevantes durante el debate legislativo en comisiones fue la decisión de mantener el plazo de 10 días corridos para intimar el pago de los alquileres de vivienda antes de iniciar una demanda de desalojo. En la versión original ese período se reducía a tres días, aunque finalmente el Senado resolvió conservar la redacción vigente del artículo 1222 del Código Civil y Comercial.

La reforma también establece diferencias entre los procesos derivados del incumplimiento de un contrato de alquiler y aquellos vinculados con ocupaciones ilegítimas de inmuebles, un punto que generó distintas interpretaciones durante las últimas semanas.

Los principales cambios

En caso de convertirse en ley, estas serán algunas de las principales modificaciones:

• Los procesos de desalojo previstos por la reforma se tramitarán mediante un procedimiento más ágil.

• El plazo para intimar el pago en alquileres de vivienda continuará siendo de 10 días corridos antes de iniciar una demanda.

• En casos de intrusión o tenencia precaria, el juez podrá disponer la restitución del inmueble cuando el propietario acredite su derecho mediante prueba documental y caución juratoria.

• Las notificaciones podrán realizarse tanto en el domicilio constituido en el contrato como por correo electrónico.

• El propietario no podrá rechazar la entrega de las llaves, aunque conservará el derecho de reclamar deudas pendientes.

• Cuando existan menores de edad o personas en situación de vulnerabilidad, el juez deberá dar intervención a los organismos competentes para garantizar una solución habitacional transitoria.

• También se modifican las reglas sobre expropiaciones, se habilita la presentación de documentación digital en los Registros de la Propiedad y se introducen cambios en la Ley Pierri y en la Ley de Manejo del Fuego.

Qué cambia en los contratos

Más allá de la reducción de los tiempos procesales, especialistas consideran que la reforma también puede modificar la forma en que se negocian los contratos.

Enrique Abatti (h.), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), explicó que el proyecto modifica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, aplicable en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que las provincias mantienen sus propios códigos procesales.

El abogado aclaró además que la iniciativa no alcanza los delitos de usurpación. Explicó: "La usurpación constituye un delito tipificado en el artículo 181 del Código Penal y su trámite corresponde al proceso penal. Esta reforma comprende los desalojos de locatarios, sublocatarios, tenedores precarios e intrusos".

Esa diferenciación, sostuvo, resulta central para comprender el alcance de la norma, ya que en muchos casos ambos conceptos suelen utilizarse como sinónimos cuando jurídicamente responden a situaciones completamente distintas.

Abatti agregó que el mantenimiento del artículo 1222 implica que las viviendas continuarán teniendo un plazo de diez días corridos para cancelar la deuda antes de que pueda iniciarse un juicio de desalojo, mientras que en los contratos destinados a locales comerciales, oficinas o depósitos ese plazo podrá establecerse libremente por acuerdo entre las partes.

Qué deberán revisar antes de firmar

Los especialistas coinciden en que la eventual aprobación de la ley vuelve todavía más importante la redacción de cada contrato.

Entre otros aspectos, recomiendan definir con precisión los domicilios físicos y electrónicos para las notificaciones, las modalidades de pago, las causales de incumplimiento, la entrega del inmueble y todas las obligaciones asumidas por ambas partes.

Asimismo, consideran conveniente conservar toda la documentación vinculada con la relación contractual, ya que la prueba documental adquiere un papel relevante dentro del procedimiento previsto por la reforma.

Menos requisitos y más seguridad jurídica

Desde la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA) consideran que una reducción en los tiempos de los procesos judiciales también podría repercutir en la forma en que hoy se negocian los alquileres.

Bibiana Varela Guijarro, abogada especialista en Derecho Inmobiliario y directiva de CAPRA, explicó que actualmente un juicio de desalojo por intrusión puede extenderse más de tres años, mientras que las demandas por falta de pago o por vencimiento del contrato suelen demorar entre un año y medio y dos años.

Dijo: "Esa demora desalienta la inversión en viviendas destinadas al alquiler y termina trasladándose al mercado porque muchos propietarios incorporan ese riesgo dentro del valor de la renta".

Según la especialista, si la reforma logra acortar los tiempos de resolución de los expedientes judiciales, también podrían modificarse algunas exigencias que hoy forman parte de la contratación.

"Ya no será necesario establecer contratos tan rígidos ni solicitar tantos resguardos para alquilar una vivienda. Si el propietario sabe que podrá recuperar el inmueble en plazos más razonables, disminuye el riesgo y eso también beneficia a los inquilinos que cumplen con sus obligaciones", sostuvo Varela Guijarro.

En ese sentido, remarcó que el nuevo escenario exigirá una mayor prolijidad al momento de confeccionar los contratos, dejando claramente definidos los derechos y obligaciones de cada una de las partes.

Una reforma que también alcanza a las expropiaciones

La iniciativa no se limita al mercado locativo. Otro de sus capítulos modifica el régimen de expropiaciones al establecer que la declaración de utilidad pública deberá justificarse de manera específica y aplicarse con criterio restrictivo.

Además, incorpora un tope del 30% para el lucro cesante dentro de las indemnizaciones y dispone que el Estado no podrá adquirir el dominio del bien sin haber abonado previamente la compensación correspondiente, aunque podrá solicitar la posesión en determinados supuestos previstos por la norma.

Cuando existan diferencias respecto del valor del inmueble, el juez podrá requerir un dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nación.

Cambios en escrituras y regularización dominial

El proyecto también moderniza distintos procedimientos registrales. Entre las modificaciones previstas figura la posibilidad de presentar documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble de todo el país, una herramienta que en varias jurisdicciones ya comenzó a utilizarse pero que ahora tendrá respaldo legal dentro de esta reforma.

Otro de los cambios alcanza a la denominada Ley Pierri. La iniciativa amplía las posibilidades de regularización dominial para quienes acrediten la posesión pública, pacífica y continua de su vivienda única durante al menos diez años, facilitando el acceso posterior a la escritura.

Para los especialistas, esa modificación podría acelerar numerosos procesos de saneamiento de títulos que permanecían pendientes desde hace años.

Contratos

Más allá de los cambios procesales, Abatti sostuvo que la clave continuará siendo la calidad del contrato. A su criterio, los acuerdos deberán respetar el principio de libertad contractual vigente desde el DNU 70/2023, procurando un equilibrio entre propietarios e inquilinos y evitando incorporar cláusulas innecesariamente complejas.

"Cuanto más simples y breves sean los procesos de desalojo, menores serán los requisitos que deberán cumplir los locatarios para acceder a una vivienda. Si el proyecto se convierte en ley, el beneficio alcanzará tanto a propietarios como a inquilinos cumplidores", afirmó.

Bibiana Varela Guijarro coincidió en que una mayor previsibilidad jurídica puede traducirse en un mercado de alquileres más dinámico: "Si los propietarios recuperan confianza en los tiempos de la Justicia, es probable que aumente la oferta de inmuebles destinados a la renta y que los contratos puedan celebrarse con condiciones más equilibradas para ambas partes".

La mirada de los inquilinos

Desde Inquilinos Agrupados cuestionaron el proyecto y advirtieron que la reforma podría profundizar el desequilibrio entre propietarios e inquilinos.

Gervasio Muñoz, referente de la organización, sostuvo que la iniciativa "es una versión más violenta" de la norma sancionada en 2001 y afirmó que el capítulo referido a locaciones acelera los procesos de desalojo y reduce las posibilidades de defensa de quienes alquilan una vivienda.

También vinculó la reforma con el contexto económico y consideró que muchas familias podrían enfrentar mayores dificultades para sostener un contrato de alquiler. "Primero derogaron la Ley de Alquileres, luego los alquileres aumentaron por encima de la inflación y ahora se impulsa un esquema que agiliza los desalojos", cuestionó.

Consultado sobre los riesgos para quienes atraviesen atrasos temporales en el pago por problemas económicos o laborales, respondió que "el principal riesgo será afrontar un proceso de restitución mucho más rápido que el vigente".

Muñoz recomendó además que quienes estén por firmar un contrato busquen asesoramiento previo y revisen detenidamente cada una de las cláusulas pactadas. "No hay una solución individual para el acceso a la vivienda. Quienes necesiten asistencia legal deberían asesorarse antes de firmar y conocer plenamente sus derechos", señaló.

Desde una posición opuesta a la planteada por CAPRA, Muñoz consideró que la reforma "solo profundizará la conflictividad entre inquilinos y propietarios" y sostuvo que el nuevo marco legal no resolverá el problema de fondo del acceso a la vivienda, concluyó.

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Murió Leandro Rud, empresario y reconocido representante de modelos

Tenía 51 años y atravesaba desde hacía más de una década un cáncer en las glándulas salivales con metástasis en los huesos. También se destacó como conductor televisivo y activista por los derechos de los animales.

Leandro Rud, representante de modelos y conductor televisivo,murió este viernes a los 51 años, luego de atravesar durante más de una década un cáncer en las glándulas salivales con metástasis ósea.

Durante su extensa trayectoria, Rud estuvo al frente de una de las agencias de modelos más reconocidas de la Argentina y trabajó con numerosas figuras del espectáculo. Después de alejarse de esa actividad, inició una etapa como conductor de televisión y utilizó su exposición pública para compartir su experiencia con la enfermedad

Nacido el 19 de septiembre de 1974 en la ciudad de Buenos Aires, era hijo del empresario textil Carlos Rud y de la docente Marta López. Creció junto con sus hermanos Mariana y Gustavo, quienes formaron parte de su círculo más cercano durante los años de tratamiento.

Su trayectoria como representante de modelos

Rud fundó su agencia en 1996 y, durante casi dos décadas, representó a figuras como Jésica Cirio, Pamela David y Rocío Marengo, entre otras personalidades de la televisión y el modelaje.

En 2014 comenzó a sufrir ataques de pánico, agotamiento y episodios de estrés que lo llevaron a reconsiderar su ritmo de vida. Un año después, tras una serie de estudios que inicialmente no arrojaron resultados concluyentes, una tomografía detectó un tumor maligno en las glándulas salivales que ya se había extendido a los huesos.

A partir del diagnóstico decidió cerrar su agencia y concentrarse en el tratamiento. El alejamiento de la representación artística marcó el final de una etapa profesional y el comienzo de una nueva exposición pública vinculada con su lucha contra el cáncer.

Su llegada a la televisión

Después de dejar la actividad empresarial, Rud encontró un nuevo espacio en la conducción. Estuvo al frente del programa La Noche, emitido primero por C5N y posteriormente por Canal 9, donde abordó temas de interés general y relató abiertamente el proceso que atravesaba.

Durante sus años de tratamiento incorporó distintos cambios a su rutina, entre ellos la natación en aguas frías, las caminatas y el ejercicio. Rud aseguraba que esas actividades contribuían a mejorar su bienestar y le permitían mantenerse activo frente al avance de la enfermedad.

También puso especial atención en los vínculos personales y destacó en reiteradas oportunidades el acompañamiento de su madre, su hermana, sus amigos y sus médicos, Ramiro Heredia, Nicolás González y Daniel Campos.

Su compromiso con los animales

Además de su carrera dentro del mundo del espectáculo, Rud fue reconocido por su activismo en defensa de los animales. Tenía seis perros rescatados de la calle, a los que consideraba una parte fundamental de su recuperación y su sostén emocional.

En mayo de este año había compartido públicamente las secuelas físicas que le dejó la enfermedad y relató los momentos más difíciles del tratamiento. “Fueron días muy difíciles. Luchala, que la vida vale la pena”, expresó entonces.

En esa publicación contó que había atravesado en tres oportunidades un cáncer en estadio 4 y explicó que intentaba levantarse todos los días para correr, caminar o nadar. También agradeció los mensajes que recibía de personas que atravesaban situaciones similares y buscó transmitirles un mensaje de acompañamiento.

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Lo que dejó la sesión en el Senado: el fin del "bloque de los 44", aliados en fuga y el desafío de Patricia Bullrich

La sesión evidenció que los senadores con los que la jefa del bloque oficialista contaba ya no están y deberá recomponer los vínculos si quiere reunir los votos para aprobar la reforma de la Carta Orgánica del Banco Central e Inocencia Fiscal. Además, el discurso de Benegas Lynch generó ruido con los aliados y puertas adentro.

El triunfo con sabor a poco que se anotó La Libertad Avanza con la aprobación de la ley de Inviolabilidad de la propiedad privada fue apenas un dato de todo lo que sucedió el jueves en el Senado. El debate evidenció que el grupo de los 44 senadores con los que la jefa de la bancada oficialista Patricia Bullrich solía contar ya no existe. Pero también, el resultado de la votación dejó a la vista que las impericias por parte de la Casa Rosada se pagan y muy caro. Se viene un nuevo desafío para el oficialismo, que apunta a avanzar con la agenda de Javier Milei en lo que resta del año.

Más allá de que La Libertad Avanza logró darle media sanción a la ley de Federico Sturzenegger, la sesión tuvo más sabor a derrota que triunfo para el oficialismo. En primer lugar, lo que la Cámara alta aprobó, fue una versión totalmente deshilachada del texto impulsado por el ministro de Desregulación.

Fue muy poco lo que quedó en pie de aquel ambicioso proyecto, que fue dictaminado en mayo pero que, casi 20 versiones después, se aprobó en el recinto. Para empezar, quedó afuera todo el capítulo que atentaba contra el Registro Nacional de Barrios Populares (RENABAP). Una política que, durante el gobierno de Cambiemos había logrado sortear la grieta “kirchnerismo-antikirchnerismo” de aquellos años.

Más acá en el tiempo, esta misma semana, y pese al esfuerzo de Bullrich por despejar los fantasmas que se generaron en torno al texto, los libertarios debieron desprenderse de la modificación a la ley de Tierras. Fue otro proyecto que, si bien el oficialismo intentó endilgárselo al kirchnerismo –incluso se lo atribuyeron a Máximo Kirchner quien, por aquellos años, ni siquiera era diputado nacional– no alcanzó. Vale recordar que cuando se sancionó, allá por el año 2011, salvo el salteño Juan Carlos Romero, el resto de los miembros de la Cámara alta acompañaron el proyecto. Había sido otra ley que atravesó las grietas partidarias y que LLA quiso llevarse puesta.

La estocada final del proyecto del “Coloso” se produjo cuando la sesión ya estaba iniciada y el capítulo que modificaba los cambios impulsados –ahora sí– por Máximo Kirchner a la ley de Manejo del Fuego también peligraban. Fue entonces que Bullrich, para evitar ver una derrota en el tablero de votación, se inclinó por quitar ese capítulo.

Así, el espíritu del proyecto de Sturzenegger quedó en el camino. Y ahora el texto quedó en manos de Martín Menem para su sanción definitiva.

Hacia el fin de la jornada, La Libertad Avanza ya no solo había perdido la pelea en la calle y en las redes sociales, sino también en el Congreso. Para el día de la votación, el slogan “la patria no se vende” ya había prendido. Y figuras del mundo del espectáculo, la cultura y el deporte se hicieron eco. Para los aliados, acompañar una ley que antes de la bandera “Las Malvinas son argentinas” del Mundial no había estado en el radar se convirtió en un costo político tan alto que prefirieron no acompañar.

Poner al kirchnerismo en la vereda de enfrente para sumar adeptos al momento de la votación no alcanzó. Incluso cuando, al día de hoy, el PJ sigue siendo el principal rival del oficialismo de cara a las elecciones del año que viene, el tiro les salió por la culata. Le sirvieron en bandeja un triunfo a los Kirchner. Al final, sus leyes no eran tan malas.

Para colmo, la sesión tuvo un capítulo extra que volvió a poner en el centro de la escena a la supuesta lucha anti-casta que venía a dar el gobierno de Javier Milei. Esto fue cuando se conoció que Joaquín Benegas Lynch, senador muy cercano al Presidente, a tal punto que forma parte de La Banda Presidencial, sería uno de los grandes beneficiados con la reforma a la ley de Tierras.

El entrerriano reconoció desde su banca ser dueño de la firma Glocal Terra SRL, con la que se dedica a rastrear clientes extranjeros que quieran comprar tierras en Argentina. Así, quedó a la vista un conflicto de intereses. ¿Legislan para los “argentinos de bien” o para ellos mismos? Lo mismo ocurrió, por caso, con la ley de Inocencia Fiscal, a la que adhirieron varios funcionarios. Entre ellos, nada menos que Manuel Adorni, el primero en poner en jaque el discurso anti-casta libertario.

Los desafíos que se vienen

Pero la sesión de ayer no solo dejó a la vista la debilidad libertaria, que no supo defender su propia ley y dejó que se instalen slogans como “la soberanía está en peligro” o “Milei quiere rifar el país”. Todo esto, apenas una semana después de que Milei denunciara (sin pruebas) el financiamiento de una campaña “anti-argentina” por parte del gobierno de Brasil.

La sesión del jueves dejó a la vista que el grupo de los 44 con los que contaba Bullrich para avanzar con las leyes oficialistas es cada vez más endeble. Aún cuando los tres pilares quedaron suprimidos del texto, varios de ellos votaron en contra de la ley.

Entre ellos, nada menos que la cordobesa Alejandra Vigo, que fue una de las legisladoras que cuestionó los desmanejos en las negociaciones del proyecto que combinó las materias más variables y que derivó en casi 20 versiones distintas desde que se dictaminó hasta que se votó esta madrugada en el recinto.

A Vigo se le sumaron los senadores de algunos de los gobernadores que mantienen muy buena sintonía con la Rosada. Le quitaron su apoyo a la ley Beatriz Ávila (Tucumán), Julieta Corroza (Neuquén) y Flavia Royón. Ellas responden a Osvaldo Jaldo, Rolando Figueroa y Gustavo Sáenz, respectivamente. En la votación, también le soltaron la mano al Gobierno los dos santacruceños de Movere.

La derrota fue tal que, en paralelo, los rumores en la Rosada eran que el Gobierno frenaría otro proyecto “ómnibus” que tiene la firma de Sturzenegger, y que busca desregular una serie de industrias, como la Farmacéutica o la del Libro.

En los equipos de Sturzenegger desmienten que así sea. Pero reconocen que el borrador que circuló semanas atrás sigue en revisión. Y hasta comenzaron a reunirse con los sectores alcanzados por ese borrador. De mínima, en LLA están poniendo un pie en el freno, para evitar llegar con una nueva Ley ómnibus que termine en una “ley fitito”, como se bromeaba con la Ley Bases que empezó con más de 600 artículos y, cuando se aprobó, apenas superaba los 200.

Pero no solo los desmanejos y la mezcla de temas tan disímiles que conviven en el texto de Sturzenegger generaron malestar entre los aliados. Benegas Lynch tiró más nafta al fuego cuando hizo su descargo tras ser acusado por conflicto de intereses. Desde su banca, el senador apuntó contra los aliados, que son imprescindibles para que Bullrich logre sacar cualquier ley adelante. Es que, en la bancada libertaria apenas conviven 21 senadores.

"La ignorancia de los tibios del medio nos lleva a no votar el capítulo 3, que es para los argentinos", arremetió el senador amigo de Milei. Sus palabras cayeron muy mal entre los aliados. Varios pusieron el grito en el cielo y hasta algunos aseguran que fue el detonante para que más de un senador le quitara su apoyo al capítulo de la ley del Fuego.

El malestar se replicó puertas adentro. El entrerriano demostró que no juega en equipo. Y hasta habría desobedecido la orden de Bullrich, quien en la reunión de bloque previa a la sesión, habría pedido no aludir a los capítulos de la ley que habían quedado en el camino.

Así que ahora, LLA, con Bullrich a la cabeza, deberá recomponer sus vínculos con los aliados para recuperar el grupo de los 44, imprescindible si el Gobierno quiere sacar las leyes que más le importan a Milei. Entre ellas, la reforma a la Carta Orgánica del Banco Central y el nuevo proyecto de Inocencia Fiscal.

El asunto es que, con la elección a la vuelta de la esquina, la docilidad que los aliados, con gobernadores incluidos, supieron mostrar durante el primer tramo del año, va quedando atrás.

¿Se viene un Senado virtual?

Por lo pronto, Bullrich se anotó un pequeño triunfo: logró que se desechara la votación virtual que solicitó la camporista Anabel Fernández Sagasti primero y el radical Flavio Fama después. El video de la mendocina planteando su pedido no cayó del todo bien incluso en las filas peronistas.

Dejar a discreción del cuerpo la votación remota podría ser pan para hoy y hambre para mañana. Es decir, que en un futuro el oficialismo use esa herramienta a su favor, cuando esté corto de quorum. Por eso, acompañaron la moción de Bullrich para que el tema se debata en comisión.

Así y todo, en el PJ surgió la idea de presentar un proyecto para que las senadoras embarazadas tengan la posibilidad de participar de manera remota en las sesiones. ¿Será el debate que se viene o “aquí no ha pasado nada” y seguirá reinando la presencialidad en el Senado?

Con inforacion Ambito.